Jednym z najważniejszych kryteriów wyboru mieszkania jest bez wątpienia powierzchnia. Wielkość metrażu w oczywisty sposób wpływa nie tylko na cenę zakupu, ale również na komfort życia i przestrzeń każdego pomieszczenia. Warto jednak wiedzieć, że ten termin często bywa niejednoznaczny, a różnice w jego definicjach mogą mieć istotny wpływ na rzeczywisty stan nieruchomości.
Niezależnie od tego, czy poszukujemy mieszkania na rynku pierwotnym czy wtórnym, powierzchnia ma ogromne znaczenie. W pierwszym przypadku zazwyczaj musimy ją sobie zwizualizować na podstawie rzutów, w drugim natomiast możemy wspomóc wyobraźnię realnymi zdjęciami. Podana przy ofercie liczba może jednak budzić wątpliwości - zwłaszcza, gdy użyte jest ogólne słowo „powierzchnia”. W zrozumieniu tego, jakie są rodzaje powierzchni oraz jak je rozpoznać, pomoże poniższa charakterystyka.
Powierzchnia użytkowa
Jest to kategoria stosowana najczęściej - zarówno w ofertach mieszkania, jak i w oficjalnych dokumentach (zawsze w księgach wieczystych i aktach notarialnych). Oznacza ona przede wszystkim tę część nieruchomości, która odpowiada jej celom i przeznaczeniu. W przypadku mieszkania chodzi oczywiście o tę przestrzeń, która nadaje się do codziennego życia, a więc z której swobodnie mogą korzystać domownicy. Do tego rodzaju powierzchni wlicza się więc pokoje, łazienki i kuchnię. Choć powierzchnię użytkową dzielimy dodatkowo na podstawową (sypialnie, salon) oraz pomocniczą (łazienki, kuchnia), te dwie miary najczęściej traktowane są wspólnie i składają się na metrażu mieszkania. Warto także dodać, że omawiany rodzaj powierzchni jest również podstawą opodatkowania nieruchomości. Oznacza to, że obowiązujące na danym obszarze stawki podatku za metr kwadratowy liczone będą właśnie od powierzchni użytkowej.
W tym miejscu warto podkreślić, że do tego rodzaju powierzchni nie jest wliczana szerokość ścian działowych. Oznacza to, że niezależnie od ilości i grubości tych ścian w mieszkaniu, jego powierzchnia użytkowa pozostaje taka sama. Jest to szczególnie ważne przy rynku pierwotnym, gdy mamy jeszcze możliwość demontażu ścian w przyszłym mieszkaniu. Choć zabieg ten wizualnie „powiększa” nieruchomość, jej powierzchnia użytkowa pozostaje taka sama.
Dokładne obliczanie tego rodzaju powierzchni jest też kwestią sporną ze względu na obecne w wielu mieszkaniach skosy. Otóż pojawia się tu konflikt w postaci dwóch wprowadzonych norm. Norma tzw. „stara”, gdyż wprowadzona w roku 1997, zakłada trzy sposoby liczenia powierzchni użytkowej, uzależnione od wysokości pomieszczenia. Według tej normy, część pomieszczenia, w której wysokość jest mniejsza niż 1,4 m, nie jest wliczania do powierzchni użytkowej, podczas gdy wysokość od 1,4 m do 2,2 m wliczana jest w 50%. Powierzchnie o wysokości większej niż 2,2 m wliczane są do powierzchni w pełni. Nowa norma zakłada natomiast podział tylko na dwie wysokości: do 1,9 m (zaliczane do powierzchni pomocniczej) oraz od 1,9 m (zaliczane do powierzchni podstawowej). Okazuje się, że oba sposoby są poprawne, jednak ze względu na rozporządzenie z roku 2020, aktualnie najczęściej stosowana jest starsza norma.
Powierzchnia netto
Najbardziej zbliżoną wartość do powierzchni użytkowej ma zazwyczaj powierzchnia netto.
Formalnie opisana jest jako powierzchnia „ograniczona przez elementy zamykające”. W praktyce oznacza to, że na jej wartość składają się pomiary na poziomie podłogi przy wykończonych przegrodach pionowych. Liczona jest więc po wewnętrznym obwodzie wszystkich pomieszczeń w budynku bądź mieszkaniu. Wliczane są również elementy zewnętrzne, takie jak balkony czy loggie, a także elementy nadające się do demontażu, jak ściany działowe czy kanały.
W przeciwieństwie do powierzchni użytkowej, wysokość pomieszczeń nie odgrywa w tym przypadku większej roli. Powierzchnia netto mierzona jest bowiem jedynie na podstawie poziomu podłogi, bez względu na daną wysokość. Wymiary poddasza mogą się więc diametralnie różnić w przypadku tych dwóch rodzajów powierzchni. Warto także dodać, że do powierzchni netto nie są jednak wliczane otwory na drzwi i okna, zaś pomiary na poziomie podłogi nie wliczają progów i listew przypodłogowych.
Powierzchnia zabudowy
Ten rodzaj powierzchni możemy spotkać często w przypadku domów. Mówiąc w skrócie, jest to powierzchnia, jaką zajmuje wykończony budynek na działce. Ważne jest też to, że pomiary tworzone są na podstawie rzutów pionowych zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu. Taki pomiar ułatwia rozróżnienie wielkości samego domu od powierzchni całej działki, aczkolwiek należy zwrócić uwagę na to, że w tzw. Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego często pojawia się informacja o tym, jaka część danej działki może zostać zabudowana. Wówczas przy tworzeniu własnego projektu domu trzeba brać pod uwagę przestrzeganie zasad wyznaczonych przez MPZP.
A co w przypadku powierzchni dodatkowych, jak taras, balkon czy altana? Jeśli chodzi o dwa pierwsze elementy, to bezdyskusyjnie nie są one wliczane do powierzchni zabudowy, podobnie jak loggia. To samo tyczy się innych elementów niezabudowanych, jak schody czy lampy zewnętrzne. W przypadku altany (bądź np. szklarni) jest podobnie - nie jest ona wliczana w powierzchnię zabudowy, jako że definiowana jest jako „wydzielony obiekt pomocniczy”. Jednak sprawa przedstawia się inaczej, jeśli mówimy o tego typu powierzchniach dobudowanych do budynku, jak np. garaż. Wówczas te elementy również należy wliczyć do omawianej powierzchni.
Powierzchnia całkowita
Rodzajem podobnym do powierzchni zabudowy, choć ze znaczącymi prawnie różnicami, jest powierzchnia całkowita. Jest to niewątpliwie najwyższa wartość ze wszystkich rodzajów powierzchni, jako że obejmuje wszystkie kondygnacje naziemne i podziemne. W tym przypadku doliczamy również te powierzchnie, które są pomijane w przypadku powierzchni zabudowy, takie jak tarasy, balkony czy kondygnacje techniczne i magazynowe. Powierzchnię całkowitą mierzymy poprzez zewnętrzny obrys budynku. Oznacza to, że wliczone są również powierzchnie ścian, tynków, okładzin czy balustrad.
W przeciwieństwie do powierzchni użytkowej, większego znaczenia nie ma wysokość pomieszczeń, w związku z czym np. poddasze ze skosami poniżej 1,4 m również zostaną wliczone. Wówczas różnice między jedną i drugą powierzchnią będą większe, niż w przypadku pomieszczenia o wysokości kwalifikującej ją jako użytkową. Okazuje się także, że powierzchnia całkowita jest liczona oddzielnie dla każdej kondygnacji budynku. Podobnie jest w przypadku wysokości - gdy jest zróżnicowana w obrębie kondygnacji, musi być obliczana oddzielnie. Choć powierzchnia ta najczęściej jest sumowana dla przejrzystości, każda z jej części powinna być wyodrębniona w taki sposób, aby można było porównać jej poszczególne elementy.
Kubatura
Mimo iż ten rodzaj powierzchni dzielony jest na różne podkategorie, a obliczanie jej nie należy do najprostszych, warto wyróżnić ją na tle pozostałych rodzajów. Najprościej rzecz ujmując, kubatura oznacza “pojemność” lub “objętość” obiektu. W przypadku nieruchomości mierzona jest po zewnętrznym obrysie ścian i wysokości danej kondygnacji. Dzięki temu uzyskać możemy iloczyn powierzchni rzutu każdej kondygnacji, czyli objętość budynku.
Choć początkowy taki wymiar może się wydawać mało wnoszący do projektu nieruchomości, okazuje się, że jego zastosowanie jest bardzo ważne w kwestii konstrukcji i ocieplania. Ma to znaczenie zwłaszcza w przypadku domu, jako że na podstawie objętości pomieszczeń możemy obliczyć nie tylko ogólne koszty budowy, ale także zaprojektować instalację grzewczą oraz w odpowiedni sposób zaplanować klimatyzację czy wentylację. Wówczas najłatwiej obliczyć jest kubaturę poprzez znany w edukacji wzór na objętość sześcianu. W tym wypadku jednak należy wziąć pod uwagę trzy różne wymiary - szerokość, długość oraz wysokość każdego z pomieszczeń, a następnie zsumować te obliczenia.
Jakie ma to znaczenie?
Zaprezentowany powyżej podział na różne rodzaje powierzchni może początkowo wydawać się skomplikowany. W rzeczywistości jest to jednak tylko część całej charakterystyki, jaka widnieje na normach budowlanych. I choć w większości przypadków będziemy mieć do czynienia jedynie z powierzchnią użytkową, znajomość pozostałych terminów jest bez wątpienia pomocna nie tylko przy projektowaniu własnego domu, ale również przy rozumieniu wszystkich zapisów, jakie często spotyka się na umowach dotyczących zakupywanej nieruchomości. Wówczas może się okazać, że nie tylko podejdziemy do zakupu znacznie bardziej świadomie, ale również będziemy w stanie uniknąć wielu wątpliwości i zaskoczeń, które mogłyby pojawić się na późniejszych etapach zakupu.
