Podjęcie decyzji o zakupie mieszkania zazwyczaj zaczyna się od wizji. Wyobrażamy sobie idealne mieszkanie, które pozwoli spełnić wszystkie nasze pragnienia i zapewni komfort życia, z którego będziemy czerpać pełnymi garściami każdego dnia. Rozmarzeni i pełni nadziei przystępujemy więc do poszukiwań, aby trafić na miejsce, którego obraz tak silnie zakotwiczył się w naszych myślach.
Po zderzeniu z rzeczywistością okazuje się jednak, że aby trafić do takiego miejsca, musimy najpierw sprecyzować szereg oczekiwań i przekonać się, co naprawdę oznacza dla nas perfekcyjne miejsce do zamieszkania. Wśród licznych pytań i wątpliwości, które mogą się zrodzić w tym procesie, jednym z fundamentów poszukiwania jest wybór rynku - pierwotnego lub wtórnego. Poniższy artykuł pomoże odpowiedzieć na pytanie, która opcja będzie najlepsza w Twoim przypadku.
Definicja
Rozróżnienie między rynkiem pierwotnym a wtórnym należy rozpocząć od podania ich definicji. Pomoże to zrozumieć nie tylko sam charakter mieszkań dostępnych na każdym z nich, ale również przebieg całego procesu transakcji.
Rynek pierwotny to przede wszystkim mieszkania nowe, nieużywane, które nigdy wcześniej nie zostały sprzedane. Kupując nieruchomość na tym rynku, mamy pewność, że jesteśmy jej pierwszymi właścicielami. Wynika to z faktu, że są to mieszkania powstałe wskutek przeprowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, a więc najczęściej poprzez postawienie zupełnie nowego budynku. Wówczas jedną ze stron transakcji jest zawsze deweloper (inwestor) lub spółdzielnia mieszkaniowa.
Natomiast na rynku wtórnym znajdziemy jedynie mieszkania, które zostały wcześniej nabyte przez inną osobę i często były również przez nią używane. Stan takiej nieruchomości może się więc mieścić gdziekolwiek na skali od wymagających całkowitego remontu i licznych prac, po starannie urządzone i gotowe do zamieszkania. Podobnie jest ze stanem budynku, którym może być zarówno wiekowa, zabytkowa kamienica, jak i kilkuletnie, nowoczesne osiedle (choć jest to rzadsza opcja). Transakcja jest przeprowadzana najczęściej z osobą prywatną, czyli właścicielem mieszkania.
Czy to oznacza, że zakup nieruchomości na rynku pierwotnym to lepszy wybór? Choć na pierwszy rzut oka może się tak wydawać, to zależy od zdecydowanie większej ilości czynników.
Cena
Pierwsza kwestia, która umożliwia doprowadzenie do transakcji, a jednocześnie temat najtrudniejszy, to kwota, którą chcemy przeznaczyć na zakup nieruchomości. Jest to również jedna z najważniejszych różnic między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Choć z początku może się wydawać, że rynek pierwotny jest droższy od wtórnego, to jednak jest to kwestia nieco bardziej złożona. Aby w pełni zrozumieć tę różnicę, należy przyjrzeć się całemu procesowi zakupu.
Patrząc jedynie na ceny nieruchomości, bez wątpienia zauważymy, że są one wyższe w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego. Ogólnie jest to zależność podobna, jak przy zakupie innych dóbr - za rzeczy nowe, prosto od producenta, zazwyczaj trzeba zapłacić więcej, niż za używane. Wynika to także z faktu, że ceny materiałów budowlanych i gruntów konsekwentnie rosną (szczególnie w czasach pandemii), podwyższając koszty budowy całej inwestycji. Do tego dochodzą, rzecz jasna, koszty wykończenia mieszkania, które choć zależne od preferencji, nieraz mogą przekraczać koszty remontu. Możliwości aranżacji są jednak większe, jako że nie ograniczają nas obce elementy wykończenia. W pakiecie dostajemy także rękojmię, czyli 5-letnią gwarancję od dewelopera, która chroni nas przed wszelkimi usterkami nie z naszej winy. Dzięki temu możemy mieć pewność, że wszelkie wady mieszkania, jakie pojawią się przez pierwsze lata od wprowadzenia się, zostaną usunięte.
Jak już wiemy, ceny mieszkań na rynku wtórnym wypadają taniej na tle rynku pierwotnego. Często w podanej kwocie możemy również liczyć na mieszkanie wykończone, a nawet umeblowane. Jednak jest to tylko część dostępnych ofert. W wielu przypadkach możemy natrafić na nieruchomości, które wymagają remontu - często tak gruntownego, że jego ceny mogą przekraczać wykończenie nowego mieszkania. W przeciwieństwie do rynku pierwotnego, kupujący na rynku wtórnym musi liczyć się również z PCC, czyli podatkiem od czynności cywilno-prawnych. Jego wysokość wynosi aktualnie 2% od wartości nieruchomości, co w oczywisty sposób podwyższa koszty nabycia. Liczyć się trzeba również z comiesięcznymi wyższymi opłaty administracyjne, ze względu na to, że starsze budynki wymagają większych nakładów, choćby na fundusz remontowy.
Lokalizacja i charakter osiedla
Gdzie należy się wybrać, aby ujrzeć zabytkowe kamienice i najstarsze budynki w większości miast? Oczywiście do centrum - bądź jego bliskich okolic. Nie dziwi więc fakt, że są to rejony, na których znalezienie wolnego gruntu aktualnie graniczy z cudem (bądź z obłędnie wysoką ceną). Konsekwencją jest dość wyraźne oddzielenie starego i nowego budownictwa ze względu na lokalizację.
Deweloperzy, jako przedstawiciele nowych budynków, muszą dostosować się do aktualnej sytuacji miasta. Przez gęste zabudowanie centralnych dzielnic, większość inwestycji z rynku pierwotnego powstaje w rejonach oddalonych od centrum, co oczywiście ciągnie za sobą liczne konsekwencje. Oprócz oczywistego utrudnienia w postaci większej odległości od rynku, problemem może być również pobliska infrastruktura. Często okazuje się bowiem, że nowe inwestycje powstają wśród terenów, które nie zostały jeszcze zagospodarowane, przez co dostęp do takich miejsc jak szkoły, sklepy czy inne punkty usługowo-handlowe, może być ograniczony.
W dłuższej perspektywie czasu może się jednak okazać, że poprzez zabudowanie okolicy, wraz z nowym mieszkaniem otrzymamy nowoczesną infrastrukturę, która idealnie wpasuje się w potrzeby aktualnych mieszkańców. Znaczną zaletą są także udogodnienia i części wspólne, które dopasowane są do potrzeb społeczeństwa i stworzone są w wyższym standardzie oraz z zastosowaniem wielu komfortowych rozwiązań, takich jak winda, klimatyzacja czy monitoring. Kontakty z sąsiadami będą bez wątpienia ułatwione poprzez fakt, że zazwyczaj mieszkania w nowym budownictwie kupują osoby w podobnej sytuacji życiowej i ekonomicznej. Praktycznie każde nowe osiedle posiada swoje “forum”, na którym sąsiedzi wymieniają się informacjami od poleceń ekip wykończeniowych po organizowanie wspólnych spacerów z dziećmi czy czworonogami.
W przypadku rynku wtórnego sytuacja jest zdecydowanie inna. Dzięki temu, że większość atrakcyjnych dzielnic miasta została zabudowana już lata temu, opcji lokalizacji jest więcej. Wówczas dużo łatwiej będzie znaleźć atrakcyjną ofertę nawet w najbardziej zabudowanych i skomunikowanych dzielnicach.
Choć jest to wyraźna zaleta, konsekwencją tego wyboru jest oczywiście kwestia starego budownictwa. Oprócz wspomnianych wcześniej wyższych kosztów administracyjnych, częstym problemem może się okazać stan budynku oraz części wspólnych. Są to często zaniedbane lub przestarzałe elementy, które wymagają renowacji lub zupełnej przebudowy, wiążącej się ze znacznym dyskomfortem dla mieszkańców. Kwestia sąsiadów jest najczęściej sporą niewiadomą, jako że charakter mieszkańców w starszych budynkach może być bardzo zróżnicowany.
Dostępność
Szukając odpowiedniej nieruchomości bierzemy pod uwagę również to, kiedy moglibyśmy się wprowadzić. Oprócz samego stanu gotowości mieszkania, ważne są także kwestie formalne, jak podpisanie odpowiednich umów czy oczekiwanie na kredyt, a także konieczność wykończenia lub remontu lokalu. Wszystko to składa się na długi proces transakcji, którego czas trwania zależy w znacznej mierze od rynku.
Jako że na rynku pierwotnym mamy do czynienia najczęściej z nieruchomościami, które są w trakcie budowy, na wprowadzenie trzeba poczekać zdecydowanie dłużej. Śledząc postęp prac deweloperskich od samego początku, zarówno uzyskanie pozwolenia na budowę czy proces powstawania budynku, jak i wizyty u notariusza w celu spisania umów oraz nareszcie przeniesienie prawa własności, to bardzo czasochłonne i nieraz przedłużające się sprawy. Należy dodać do tego czas potrzebny na wykończenie mieszkania. Jednocześnie oglądanie mieszkania zależne jest od etapu budowy, przez co często nie mamy możliwości sprawdzenia realnego wyglądu nieruchomości. Warto jednak pamiętać o tym, że ceny mieszkania są tym niższe, im wcześniejszy jest etap budowy. Wówczas może się okazać, że przyszłościowy zakup pozwoli nam zaoszczędzić znaczne nakłady finansowe, jak również będzie bardzo dobrą inwestycją i ulokowaniem kapitału. Dodatkowo, kupując nieruchomość w inwestycji we wcześniejszym etapie, często dostajemy możliwość dopasowania parametrów takich jak powierzchnia, piętro, strony świata i wiele innych.
Jeśli natomiast zależy nam na czasie, rynek wtórny oferuje zdecydowanie szybszy proces zakupu. Dzięki temu, że kupujemy mieszkanie oddane do użytku od osoby prywatnej, transakcja skraca się o cały okres czasu, który zazwyczaj trzeba przewidzieć na ukończenie budowy. Są to również mieszkania, które w każdym momencie można sprawdzić i zobaczyć na żywo. Jak już zostało wspomniane, część mieszkań na rynku wtórnym jest również zaprojektowana z myślą o natychmiastowym wprowadzeniu się, będąc w stanie całkowicie wykończonym. Pozostała część wymaga jednak dodatkowych nakładów czasu i pieniędzy ze względu na potrzebę remontu, bądź po prostu dostosowania nieruchomości do potrzeb indywidualnych nabywcy..
Dla kogo rynek pierwotny, a dla kogo wtórny?
Rynek pierwotny to najlepszy wybór dla osób, które cenią sobie nowoczesność architektury, wysoki standard i nowoczesne udogodnienia, a jednocześnie są gotowe zapłacić więcej, dłużej poczekać na przeprowadzkę i rozwój infrastruktury, a lokalizacja nie gra dla nich głównej roli. Ten rodzaj rynku zapewnia również większą wolność wyboru dzięki szerszym możliwościom aranżacji oraz opcji wybrania odpowiedniego mieszkania w inwestycji, która odpowiada oczekiwaniom potencjalnych nabywców.
Rynek wtórny natomiast będzie bardziej odpowiadał osobom, dla których priorytetem jest niższa cena, szeroki wybór lokalizacji i możliwość szybkiego wprowadzenia się, a dla których mniejsze znaczenie mają wyższe opłaty administracyjne, stan budynku i części wspólnych czy konieczność remontu. Jest to również lepsza opcja dla tych, którym zależy na bogatej infrastrukturze w pobliżu nowej nieruchomości.
Jak widać, wybór między rynkiem pierwotnym i wtórnym wiąże się ze sprecyzowaniem wielu innych preferencji, takich jak cena, lokalizacja czy dostępność. Choć każde mieszkanie, niezależnie od rynku, ma swoją własną specyfikę i różni się od innych, dokonanie powyższej decyzji może w znaczny sposób ułatwić nam poszukiwania, zawęzić nieraz przytłaczającą liczbę ofert oraz przede wszystkim pomóc zrozumieć, jakie mieszkanie będzie dla nas najlepsze - lub wprost idealne.
